在很尴尬的位置,却诞生了一个神奇的楼盘
来源:市场资讯
(来源:地产局座)
粉丝提问:
大表哥好,尴尬个神能点评点评望京的位诞生澳洲康都小区吗?
想在朝阳北面买个带学区的次新房,看了一圈之后,楼盘在预算范围内可选目标不是尴尬个神很多,望京北的位诞生澳洲康都算是一个各方面都能兼顾的小区。
初步意向是楼盘一套141平米的三居,总价1050万,尴尬个神中高楼层,位诞生不临街,楼盘住家装修,尴尬个神可直接入住,位诞生不知道这个价格是楼盘否合适?
请大表哥指点一二,非常感谢!尴尬个神
大表哥回答:
先说结论,位诞生在望京,楼盘要想买一个品质还以,并且带学区,面积在140平左右,总结在1000的小区,澳洲康都确实是一个各方面都能兼顾的小区。(小区优缺点,放在后面分析原因的时候详细展开说。)
唯一的问题就是,1050万的总价,大表哥觉得略微有点贵了,如果能谈到1000万以内,算是比较合理的,当前的市场价。
再说原因。
先看小区优点。
第一是小区品质尚可。
澳洲康都建成于2007年左右,纯商品房社区,在北京绝对算得上是次新房,在望京也可以算次新房。
小区一共8栋高层板楼和板塔结合的住宅,采用了围合式建筑,所以虽然容积率比较高,达到3.5,但8栋楼围一圈摆布,所以中心花园很大,这是小区的一大特色。
由于中心花园很大,所以园林绿化施展的开,儿童小乐园、篮球场、水系等都有。小区中间还有个业主会所,不过现在好像没开了。
小区外立面主体贴的深红小方砖,局部刷的防水漆,现在看来一般,不过在2007年那会还是不错的,属于中端楼盘的标配。有部分脱落,不过物业维护修补还算及时,因此虽然快二十年楼龄,现在看来也还行,不算破旧。
楼内公共区域都是整体贴了瓷砖精装修交付,入户大堂在今天看来一般,但在当时来说,还是比较宽敞显大气的。
特别说一下的是,澳洲康都的大户型,有些是一梯一户的,电梯间那一部分业主可以自由支配,相当于赠送了一部分使用面积。
第二是对口学区不错。
澳洲康都对口的小学是陈经纶分校丽泽校区,九年一贯制,初中可以直升陈经纶分校,比较省心。
陈分虽然不算朝阳第一梯队的中学,但也算第二梯队的头部,小孩在这里上学,至少不会耽误。
它的小学部就在利泽西园小区的西南角,从澳洲康都小区东门出来,过马路走六七十米就到了,接送挺方便,孩子自己上学的话也比较放心。
第三是配套不错。
小区虽然在望京北,不如望京东好,但毕竟是在望京,是北京职住平衡最好的板块之一,这个优势是很明显的。
通勤上距离地铁14号线的东湖渠站大约700米,走路的话大约10分钟可达,也算正经地铁房。
接下来聊聊小区的缺点,
第一个缺点是噪音问题。
澳洲康都位于望京北,在来广营立交桥东南位置,小区北面紧邻北五环(最北侧距离北五环大约90米),西面是京承高速(最西侧距离京承高速大约250米),这两都是城市主干道,车流量很大,而且是一天24小时都很大。
所以小区北面和西面楼栋,都会有噪音问题。特别是高楼层,朝北的房间和超西的房间会比较明显。
正常来说,这种紧邻高架和主干道夹角处的小区,都不太好,是要尽量避开的,不过好在小区和主干道中间有个望湖公园作为缓冲,降低了噪音的影响,中低楼层感受没有高楼层大。
第二个缺点是小区户型比较杂。
户型总共大概有三四十种,有些户型用现在的标准来看,设计确实有点“烂”,大户型普遍进深长,小户型很多不方正。
户型多而杂,有些户型还不好,所以二手房成交价的跨度很大,差户型有些成交价很低,这样的坏处就是容易拉低小区的单价,因为很多人不会细看每一套房,他们只看成交单价。
第三个问题是小区采暖比较特殊,没有走市政供暖,用的是中央空调供暖。这种方式在南方可能还行,但在冬天长而且温度低的北方,真不太行,北京也很少有小区搞中央空调供暖的,不仅费用高而且效果也不好。
有不少业主反应在北京温度降到零下十几度的时候,屋内冻得很。
至于为什么澳洲康都没有用市政供暖,而是搞了中央空调。原因比较复杂,主要是当时两家开发商合作上出了问题,影响了部分施工。
哎,没办法,中小开发商,经常容易犯一些低级失误,这也是大表哥一直以来都强调的,买房尽量买专业大开发商建的小区的原因。
特别是期房,小开发商会弄出什么幺蛾子,你可能完全想不到。
最后聊聊价格,你看中的这个户型,2022年的时候,成交过一套类似的房源,总价是1390万。
参考这一轮北京整体跌幅在30%,以及望京跌幅在35%左右,那么澳洲康都至少应该跌30%才合理,所以现在总价应该控制在1000万以内,大约950万左右,是当下比较合适的价格。
(责任编辑:焦点)
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