这家京城民企夺地,虽败犹荣
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国庆节前一天,企夺北京土拍市场冰水两重天。虽败犹荣
这边厢,家京朝阳区太阳宫0627号地土拍中,城民中建智地、企夺北京城建、虽败犹荣懋源地产、家京招商蛇口、城民中海北京、企夺京投发展、虽败犹荣金隅地产、家京保利发展、城民建发房产九家房企,杀得昏天地暗。
经过300多轮、历时3个多小时,最终,在中建智地和懋源地产的轮番较量下,前者以43.145亿元夺下,溢价39.18%,楼面价8.53万元/平米。
尽管懋源地产惜败,但它以一家之力,独挑一众国央企,还是让外界看到了当下市场环境中,这家民营房企的韧劲。
那边厢,门头沟区四道桥0006地块,只有电建地产+门头沟城投联合体一家报名,以9.57亿元底价拿下,楼面价约2.35万元/平米。
有人高兴,有人失落。但,这又不是绝对的。
时光回溯到2023年,北京土拍市场一片红火,绝大部分地块,是溢价15%触顶成交。当时,它们是幸运儿。
现在回过来看,又有几家房企笑得出来。
它们遭遇的现实是,不仅市场低迷,且遭遇好房子产品的背刺——新增了阳台,得房率高了。
对于拿地者而言,只有把房子全卖出去了,才算是真正松了一口气。
这次,无论是中建智地,还是电建地产,皆不可掉以轻心,尤其是太阳宫那个"王炸”,小心炸伤了自己。
图说:太阳宫0627地块土拍现场
可怕的退线
太阳宫0627地块,有个幸福的烦恼。
那就是,离地铁太近,地铁10号线和17号线换乘的太阳宫站。
家门口的地铁,确实方便,但它至少有两个明面上的烦恼:1、人多且杂,共享自行车占地;2、地铁震动引发的噪音问题。
不过,这个地铁震动,恰好成为砍掉0.8万平米养老设施的理由。
它还有一个令开发商很头疼的问题,那就是地铁退线。(详见《北京三环王炸地块,隐秘的退线》)
在它的东南面,地铁17号线下穿0627地块的整个东侧。更为关键的是,地铁外轨中心线在用地红线内6-11米处。
根据土拍文件,地块内拟建设的敏感建筑,退17号线外轨中心线约30米。这意味着,敏感建筑距离东南向的实际退线达到36-41米。
假如以平均退线宽38.5米、长177米计算,扣除边角料,它的退线面积约占0627地块的30%——总占地为19,446.8平方米。
简而言之,0627地块的实际容积率要上浮30%,从原来的2.6,飙升至3.38。
这么高的容积率,恐怕创造了近几年北京供地之最。
况且,0627地块的西北和东北方向,分别是老盘安馨家园和中建玖合府,须考虑日照遮挡的问题。
综合起来看,0627地块的实际参数为:东面退线36-41米,容积率3.38,住宅4.28万平米,地上0.75万平米商业(另有地下0.55万平米商业)。
据此条件,花姐做了一个强排推测版:
1、大门和车库出入口在东北方向;2、小区共计6栋楼15F\18F\25F,每栋只有1个单元,面积段为180平米和200平米两种。
若想了解有关太阳宫0627地块的更多信息,
提前“内定”
电建地产拿下门头沟0006地块,早已内定。
早在20天前,它旗下的北京海赋丰业房地产开发有限公司发出三条招标计划, 都是有关0006地块的监理、设计和施工。(详见《电建地产,从原地爬起》)
0006地块的素质不错,临近西六环外,紧邻地铁S1线四道桥站南,算是门头沟最好的地块之一。
该宗地不大,用地规模约2.04公顷,规划地上建筑面积约4.07万平方米,容积率2.0,建筑高度45米,起拍价9.57亿元。
除了在建筑色彩和外立面有较强的要求——建议用平顶、主题色白色等外,还有两个小问题:
1、北面距离地铁四道桥站约200余米,在地块与地铁站之间,有多条空中高压线;2、最南面的中偏西位置,凹出一块,那是不可移动文物:四道桥龙王庙,正方形,面积200平米左右。
电建地产愿意去托底拿下0006地块,花姐判断,主要要两个原因:1、去年在门头沟推出的长安华曦府,卖得火爆;2、它在近期全面操盘了泷悦玖宸,也位于门头沟,过去的七年里,只卖了三套房。
2018年,电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价,拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村11个地块,土地面积31.6万平方米,建筑控制规模≤27.3万平方米,含住宅、商业用地、多功能用地、基础教育用地等。
其中,商品住房销售均价不超过5.39元/平方米(含全装修费用),最高价不得超过5.66万元/平方米(含全装修费用)。
两年后,488套住宅拿到预售证。其中,第一批推出的房源都在0006地块,共计248套,上叠350平米、下叠400平米,地上3.3米,地下负一4.15-5.2米,负二3.3米。剩余0009地块的240套房源,还没开始卖。
领证五年来,它三易案名,从鸿瑞西峰到西山源著,再到泷悦玖宸,却只卖出过三套房,但都以退房而告终。
当时,项目的销售单价在3.65万元-3.8万元/平米之间。
截至目前,泷悦玖宸网签28套,成交金额3.1亿元,成交均价2.83万元/平米,比之前售出房源的价格低了24%,即打了86折。
降价卖房,电建地产董事长王海波破釜沉舟。在2024年度,电建地产实现营业总收入123.35亿元,同比下降28.97%,净利润亏损23.07亿元。
可以说,在门头沟区,电建地产从那里跌倒,就从那里爬起来。
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